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Mesurage et diagnostic de surface

Le mesurage de surface et de superficie d’un bien immobilier, dans le cadre d’une vente ou d’une location, obéit à des règles précises. Entre calcul de superficie privative selon la loi Carrez et calcul de surface habitable selon la loi Boutin, les obligations légales diffèrent. Les diagnostiqueurs immobiliers du réseau BC2E vous apportent leur expertise et réalisent pour votre bien immobilier le diagnostic de surface adéquat.


Diagnostic de superficie Carrez et diagnostic de surface habitable

Le mesurage de la surface habitable diffère du mesurage de la superficie privative, à la fois par son champ d’application, sa définition légale et sa méthode de calcul.


Le mesurage de la superficie privative est imposé par la loi Carrez, ou Loi n°961107 du 18 décembre 1996 améliorant la protection des acquéreurs de lots de copropriété. Son résultat doit être mentionné dans tout document (promesse de vente, contrat…) relatif à la vente ou l’achat d’un lot ou d’une fraction de lot de copropriété (art. 46 de la Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, créé par la loi Carrez).


Le mesurage de la surface habitable découle des dispositions prises par la loi Boutin, ou Loi n°2009323 du 25 mars 2009 de mobilisation pour le logement et la lutte contre l'exclusion (MLLE). La surface habitable est définie par l’article R111-2 du Code de la construction et de l’habitation. En vertu de la loi Boutin, son résultat doit être obligatoirement mentionné dans le bail relatif à la location d’un logement. Depuis la promulgation de la loi ALUR, ou loi n° 2014366 du 24 mars 2014 pour l'accès au logement et un urbanisme rénové, il doit également être mentionné dans la promesse de vente d’un lot ou d’une fraction de lot de copropriété.


Le diagnostic de surface habitable ou le diagnostic loi Carrez doit obligatoirement être fourni par le propriétaire. Les règlementations ne requièrent pas que le vendeur ou le bailleur du bien immobilier recourt à un professionnel certifié. Tout risque d’erreur étant préjudiciable par la loi, il est néanmoins conseillé de faire appel à un opérateur ou un diagnostiqueur immobilier pour réaliser le mesurage et établir le diagnostic.


La surface habitable du bien mis en location doit figurer dans le bail.


Quels sont les biens immobiliers concernés par le mesurage ?

Le diagnostic immobilier loi Carrez (superficie privative) concerne la vente de tout bien immobilier en copropriété verticale (immeuble, appartement…) ou en copropriété horizontale (lotissement, maison individuelle…), à usage d’habitation ou commerciale.

Le diagnostic immobilier surface habitable (loi Boutin) concerne :

  • La location d’un bien immobilier non meublé utilisé comme résidence principale (sont donc exclus logements meublés, locations saisonnières et résidences secondaires).
  • La vente d'un lot ou d'une fraction de lot en copropriété.


Quelle est la méthodologie du mesurage ?

Le diagnostiqueur immobilier utilise un télémètre laser pour relever tous les mesurages.


Qu’il s’agisse d’un calcul loi Carrez ou d’un calcul loi Boutin, il comptabilise la surface de plancher construite, à l’exception des éléments suivants : murs, cloisons, marches et cages d'escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. Les parties de locaux d’une hauteur inférieure à 1,80 mètre sont également exclues du mesurage.


La loi Carrez exclut en outre les caves, garages et parkings, ainsi que et les lots ou fractions de lot inférieurs à 8 m². Elle inclut tous les autres types de sous-sols, combles, greniers, réserves, remises et vérandas.


Plus restrictive, la définition de la surface habitable exclut l’ensemble de ces éléments : caves, soussols, remises, garages, terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs, vérandas, locaux communs et dépendances.


Quelle est la durée de validité d’un mesurage ?

La durée de validité du mesurage est illimitée, tant que des travaux ou des modifications n’altèrent pas la surface d’habitation ou la superficie Carrez.

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